A volte capita di aver acquistato la prima casa, usufruendo dalle agevolazioni previste IVA al 4% oppurre, in alternativa imposta di registro al 2%, e di dover venderla prima dei 5 anni dall’acquisto, scopriamo insieme cosa succede e come comportarsi per non incorrere in spiacevoli sorprese.

Premesso che chi acquista usufruendo delle agevolazioni prima casa per ottenerle deve rispettare alcuni requisiti:

• Chi compra (persona fisica) deve avere la residenza nel comune dove si trova l’immobile, o deve trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto;
• La casa non deve essere rivenduta entro i 5 anni dall’acquisto;
• Non deve essere titolare di altri immobili nel comune e nel territorio nazionale per averli acquistati con le agevolazioni;
• L’immobile acquistato non sia di lusso (ovvero non deve appartenere alle categorie A/1, A/8 e A/9).

Quando ci si trova davanti alla necessità di rivendere la casa prima dei cinque anni, senza ricomprare una nuova prima casa entro un anno dalla vendita, decadono le agevolazioni ottenute al momento dell’acquisto.

La decadenza delle agevolazioni significa che al quel punto si dovranno pagare:

• La differenza tra l’imposta calcolata applicando il metodo ordinario e l’imposta agevolata corrisposta in fase di acquisto;
• Una sanzione pari al 30% di questa differenza.

Però l’Agenzia delle Entrate ha cambiato la sua posizione sulla decadenza delle agevolazioni prima casa con la risoluzione n. 112/E  del 27/12/2012.

Cosa è cambiato con la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate?

In parole semplici, chi rinuncia a spostare la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, oppure chi vende la casa prima dei 5 anni dall’acquisto senza comprarne un’altra entro 12 mesi, dovrà sempre pagare la differenza tra l’imposta calcolata applicando il metodo ordinario e l’imposta agevolata corrisposta in fase di acquisto ma on dovrà pagare la sanzione pari al 30% della differenza.

ATTENZIONE: per non pagare la sanzione sarà necessario presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate manifestando la propria intenzione.

CONCLUDENDO: se decidete o avete necessità di rivendere la casa acquistata con le agevolazioni prima dei 5 anni e proprio non volete o potete acquistare entro 12 mesi rassegnatevi a versare allo stato la differenza dell’imposta, ma per fortuna senza nessun’altra sanzione.

Potrete richiedere le agevolazioni di prima casa entro 12 mesi dalla vendita anche nel caso di immobili ricevuti con donazione o successione che adibirete ad abitazione principale trasferendovi la vostra residenza.

Se, prima dei 5 anni, il contribuente vende solo la nuda proprietà ma conserva l’usufrutto sulla casa. Si avrà, in tal caso, la decadenza dall’agevolazione fiscale salvo che il venditore proceda ad acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi.

Invece, in caso di separazione o divorzio tra coniugi, dove la prima casa o quota di essa deve essere trasferirla all’ex anche a titolo di mantenimento, se uno dei due coniugi trasferisce la propria quota di possesso della casa coniugale all’altro, non si ha decadenza dall’agevolazione per il coniuge cedente anche se questi non riacquista un nuovo immobile.

Autore: Fiorella Proietti.